Sinds 1 april zit er één extra letter op elk Nederlands taxatierapport. A, B, C, D of E. Het oogt onschuldig, maar voor wie een huis koopt om te verbouwen kan die letter de hele financiering laten klappen. Het funderingslabel onthult eindelijk wat tot vorige maand vaak verborgen bleef tot na het tekenen van de koopovereenkomst.
Wat die ene letter precies betekent
Het funderingslabel scoort van A tot E. A betekent vrijwel geen risico, E een vastgesteld probleem dat herstel vereist. De taxateur haalt de score uit de funderingsviewer van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek en vergelijkt die met wat hij zelf ziet aan het pand. Scheuren in metselwerk, klemmende deuren, scheve kozijnen, een natte kruipruimte. Volgens het ministerie van Volkshuisvesting wordt de fundering daarmee voor het eerst een volwaardig onderdeel van het taxatieproces. Bij A, B of C verloopt de verkoop normaal. Bij D of E komt er aanvullend onderzoek bij kijken, en daar begint voor verbouwers het echte verhaal.
De pijnlijke timing van het rapport
Het taxatierapport komt meestal pas op tafel als je de koopovereenkomst al hebt getekend. Ontdek je dan een D of E, dan zit je vast aan de aankoop, terwijl je hypotheekverstrekker mogelijk niet meer wil financieren zonder funderingsonderzoek. Vereniging Eigen Huis adviseert daarom een funderingsvoorbehoud op te nemen in je bod, naast het gangbare financieringsvoorbehoud. Die zin op één pagina kan tienduizenden euro's redden, of voorkomen dat je vastzit aan een woning die je achteraf niet meer kunt financieren.
Wat funderingsherstel echt kost
De rekenmodellen lopen uiteen, maar voor een doorsnee rijtjeshuis ligt funderingsherstel ergens tussen €30.000 en €80.000. Bij een vrijstaande woning met serieuze schade kan dat oplopen tot boven de €100.000. Dat zijn bedragen die volledig naast je verbouwbudget komen, want hypotheekverstrekkers zien het als noodzakelijk herstel, niet als verfraaiing. Je leent dus niet extra voor de keuken die je had bedacht, maar voor de fundering die je niet had gepland.
Waarom een D ineens elke verbouwing remt
Verbouwingen die het gewicht van je huis veranderen lopen vast op een fundering met label D of E. Een dakkapel, een opbouw, of een aanbouw aan de achterzijde voegt belasting toe op palen die misschien al aan het verzakken zijn. Aannemers en architecten haken zelf ook af als er geen recent funderingsadvies ligt. Zelfs een interne verbouwing telt mee. Wil je de keuken doorbreken naar de tuin, dan vraagt de gemeente bij D of E soms al een funderingsverklaring voor je vergunning krijgt. De nulmeting waarmee elke verbouwing hoort te beginnen krijgt er een nieuwe verplichte stap bij.
Dit doe je vóór je een bod uitbrengt
Laat je makelaar het taxatierapport vooraf opvragen, ook al is dat nog niet de norm. Dat gaat niet altijd lukken. Check daarom zelf de buurt: panden uit de jaren 1900 tot 1970 in West-Nederland staan vaak op houten paalfunderingen die door bodemdaling kunnen droogvallen, en dat is precies wanneer de problemen beginnen. De funderingsviewer van het KCAF is publiek en toont per postcode al een risico-indicatie. Loop systematisch door de woning en zoek naar scheuren die door meerdere stenen lopen, vloeren die afhellen, en deuren die je niet meer dichtkrijgt. De grootste verbouwspijt is altijd wat je had moeten weten voordat je tekende. En neem hoe dan ook dat funderingsvoorbehoud op, zelfs als het pand er stevig uitziet.
Wat dit op de lange termijn doet met de markt
Voor verbouwers is dit eindelijk goed nieuws, ook al voelt het in eerste instantie als een extra hobbel. Tot nu toe stapten kopers vol vertrouwen in een renovatiehuis, om twee jaar later te ontdekken dat de begrote €150.000 voor de hele verbouwing volledig opging aan funderingsherstel. Het funderingslabel maakt dat soort verrassingen kleiner. Verkopers in risicogebieden zullen vaker zelf een funderingsonderzoek laten doen voor ze hun woning op de markt zetten. Aannemers gaan vragen om dat rapport voor ze een offerte tekenen. Net als bij isolatie in oude gevels komt er een laag transparantie bij die ouderwetse renovatieromantiek vermoordt, en daar zijn op termijn vooral verbouwers beter mee af.