Een vergunning voor je verbouwing lijkt een formaliteit, iets wat je gemeente nu eenmaal in rekening brengt. Toch verschilt die rekening meer dan je zou denken. Voor een verbouwing van 80.000 euro betaal je in Breda 938 euro aan leges, terwijl je in Zeist voor exact hetzelfde bedrag aan bouwkosten 6.525 euro kwijt bent. Dat is bijna zeven keer zoveel voor dezelfde klus.
Dat verschil komt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis (VEH), dat tussen maart en juli 2026 de bouwleges van 39 gemeenten onder de loep nam. Wat blijkt: de prijs van je vergunning hangt veel meer af van je postcode dan van de verbouwing zelf.
Dezelfde verbouwing, een heel andere rekening
VEH liet 37 van de 39 gemeenten reageren op een vaste rekensom, met daarin een vergelijkbare verbouwing van 80.000 euro aan bouwkosten. De uitkomst liep enorm uiteen: 938 euro in Breda tegenover 6.525 euro in Zeist. Gemiddeld daalden de leges voor verbouwingen dit jaar licht, met 1,13 procent naar 2.932 euro. Maar dat gemiddelde zegt weinig als de spreiding zo groot is.
Wil je weten of je voor jouw verbouwing eigenlijk wel een vergunning nodig hebt? Dat is niet altijd het geval. Lees ook ons artikel over vergunningsvrij bouwen, want "vergunningsvrij" betekent niet automatisch dat je zomaar aan de slag kunt.
Waarom de kosten zo uit elkaar lopen
Gemeenten mogen wettelijk geen winst maken op bouwleges. Ze mogen alleen de werkelijke kosten doorberekenen die ze maken om je aanvraag te beoordelen. Het probleem is dat elke gemeente zelf bepaalt welke kosten daarin meetellen en hoe ze die berekenen. De ene gemeente rekent bijvoorbeeld ambtelijke uren anders door dan de andere, en dat leidt tot compleet verschillende tarieven voor vrijwel dezelfde dienst.
Cindy Kremer, algemeen directeur van VEH, noemt de verschillen onnavolgbaar. "Hier is geen peil op te trekken", zegt ze. Volgens haar moeten gemeenten kunnen uitleggen waar inwoners voor betalen, en dat lukt nu niet. VEH pleit daarom voor een landelijke rekenmethode, zodat je als huiseigenaar tenminste kunt controleren of de rekening klopt.
De vergunning is niet de enige kostenpost
Leges zijn bovendien niet het volledige plaatje. Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen komt er voor veel verbouwingen een onafhankelijke kwaliteitsborger bij, die controleert of je bouwplan aan de regels voldoet. Volgens het VEH-onderzoek kost dat gemiddeld nog eens zo'n 6.500 euro per woning, los van de leges zelf. Reken dat dus mee als je een budget opstelt, want het is een kostenpost die makkelijk wordt vergeten tussen de offertes van je aannemer door.
Krijg je na de start van de verbouwing toch een hogere rekening dan afgesproken? Dan heb je als opdrachtgever meer rechten dan veel mensen denken. Check daarvoor ons artikel over een hogere rekening van je aannemer.
Zo vraag je de vergunning aan
Volgens de Rijksoverheid kun je een omgevingsvergunning voor verbouwen op twee manieren aanvragen: digitaal via het Omgevingsloket, of door het aanvraagformulier uit het Omgevingsloket te printen en per post naar je gemeente te sturen. Welke stukken je moet inleveren, zoals bouwtekeningen en sterkteberekeningen, staat vast in de Omgevingsregeling. Alleen de kosten berekent je gemeente zelf, en die bedragen verschillen dus per gemeente, zo bevestigt de Rijksoverheid.
Gebruik de vergunningcheck in het Omgevingsloket voordat je iets anders doet. Die vertelt je of je voor jouw verbouwing een vergunning nodig hebt, een melding moet doen, of helemaal niets hoeft te regelen.
Vraag de leges op voordat je een aannemer belt
De praktische les uit het VEH-onderzoek is simpel: vraag bij je eigen gemeente na wat de leges voor jouw verbouwing precies zijn, voordat je je budget vastzet. Een telefoontje of mail aan de afdeling vergunningen kost je vijf minuten, en voorkomt dat je achteraf voor een verrassing komt te staan die net zo groot kan zijn als een nieuwe keuken.
Vergelijk die leges ook met wat een kwaliteitsborger in jouw regio rekent, en neem beide mee in de offertes die je opvraagt. Twijfel je of een offerte van je aannemer compleet is? Dan helpt ons artikel over wat er vaak mist in een offerte je om te zien of de vergunningskosten daar überhaupt in zijn meegenomen.
Concreet kun je dit het beste doen voordat je verder plant:
- Vraag bij de afdeling vergunningen van je gemeente de actuele legesverordening op, of het concrete bedrag voor jouw type verbouwing.
- Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket om te weten of je überhaupt een vergunning nodig hebt.
- Vraag ook een indicatie van de kosten voor kwaliteitsborging op, als je verbouwing daar onder valt.
- Zet beide posten apart in je begroting, los van de rekening van je aannemer.
Zo begin je je verbouwing met een rekening die klopt, in plaats van met een gok. Het scheelt je, afhankelijk van je gemeente, zomaar een paar duizend euro aan verrassingen.