Ga je verbouwen en heb je daarvoor een hogere hypotheek nodig, dan komt er sinds 1 april 2026 een nieuwe stap bij. De taxateur die je huis waardeert voor die extra lening moet voortaan verplicht een funderingslabel toekennen: een score van A tot E die het risico op funderingsschade weergeeft. Die letter kan rechtstreeks bepalen of de bank je verbouwing wel volledig financiert, en tegen welke voorwaarden.
Wat het funderingslabel precies inhoudt
Het label komt niet van iemand die onder je vloer heeft gekeken. Het is een statistische inschatting op basis van bouwjaar, locatie en publieke bodemdata, afkomstig uit het Funderingsrisicorapport van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Een taxateur die is aangesloten bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs neemt dat label sinds april verplicht op in het modelrapport voor woningtaxaties.
Klasse A, B of C betekent dat het model geen verhoogd risico ziet en de taxatie gewoon doorloopt. Bij D of E ligt dat anders: dan is aanvullend onderzoek verplicht voordat de taxateur het rapport mag afronden. Geen vrijblijvend advies dus, maar een harde eis waar de taxatie op vastloopt als je hem negeert.
Waarom dit nu ineens verplicht is
De aanleiding is de omvang van het probleem. Het KCAF schat dat tussen de 487.000 en 687.000 Nederlandse woningen een verhoogd risico op funderingsschade lopen, vooral huizen op houten palen in het westen en noorden van het land. Bij die palen treedt paalrot op zodra het grondwaterpeil te laag staat en zuurstof de paalkoppen bereikt, iets wat door drogere zomers vaker voorkomt. De totale herstelkosten tot 2050 worden geraamd op 55 tot 100 miljard euro. Met dat vooruitzicht was er behoefte aan meer transparantie vroeg in het proces, in plaats van pas na de koop of tijdens de verbouwing zelf.
Wat een D of E label je concreet kost
Bij een D of E label moet eerst een QuickScan plaatsvinden: een beperkte inspectie door een erkende deskundige die zichtbare signalen en bouwtechnische gegevens beoordeelt. Reken op 350 tot 650 euro. Blijkt daaruit dat verder onderzoek nodig is, dan loopt dat al snel op tot 7.000 a 9.000 euro.
En dat is nog voordat er iets hersteld is. Funderingsherstel zelf hoort bij de duurste ingrepen die je aan een huis kunt doen: tussen de 50.000 en 120.000 euro, afhankelijk van de ernst van de schade en de oppervlakte van de woning. De gangbare methode is de tafelmethode, waarbij nieuwe stalen buispalen tot de diepere zandlaag reiken en een nieuwe betonnen vloer de last van de oude houten palen overneemt. Makelaars in West-Nederland zien de eerste prijseffecten al terug: een D label drukt de verkoopprijs met 3 tot 8 procent ten opzichte van een vergelijkbare woning met een A label, bij E loopt dat op tot 8 a 18 procent.
Gevolgen voor je verbouwhypotheek
Een D of E label sluit een hogere hypotheek voor je verbouwing niet automatisch uit, ook niet met Nationale Hypotheek Garantie. Maar de geldverstrekker moet het risico wel meewegen, ongeveer zoals bij een bouwkundig rapport met gebreken. Verwacht dus dat de bank om de uitkomst van de QuickScan vraagt, en soms om een onderbouwd herstelplan voordat de extra lening rondkomt. Overweeg je toch te verbouwen, zet het funderingsherstel dan gewoon in je begroting. Wie werkt met een verbouwdepot, kan een eventueel herstel gewoon meenemen in dat budget in plaats van het als losse tegenvaller te laten opduiken.
Zo voorkom je een vervelende verrassing
Ga je verbouwen of een huis kopen om te verbouwen, vraag dan altijd naar het funderingslabel in het taxatierapport, ook als je zelf geen twijfels hebt over de fundering. Een B label op een huis met een vochtige kruipruimte komt voor, net als een D op een huis waar in werkelijkheid weinig aan de hand is. Het label zegt iets over wat het model aanneemt op basis van postcode en bouwjaar, niet over wat er echt onder je vloer ligt. De enige manier om dat zeker te weten is een QuickScan of een volledig funderingsonderzoek. Check tegelijk of er een vergunning nodig is voor het herstel dat je overweegt, want funderingsherstel valt vaak onder andere regels dan een gewone verbouwing.
Woon je in een huis van voor 1970 op klei of veen, dan is de kans op een verhoogd label sowieso groter. Signalen van een slordig verbouwd huis zijn in dat geval extra reden om door te vragen voordat je aan de verbouwing begint.
Wat dit betekent voor je volgende verbouwing
Een funderingslabel verandert niets aan de staat van je huis, het maakt alleen zichtbaar wat er al speelde. Voor wie gaat verbouwen is dat winst: je weet vooraf waar je aan toe bent, in plaats van er tijdens de sloopfase pas achter te komen. Vraag het label op bij je taxateur, laat een D of E label nooit terzijde liggen, en reken funderingsonderzoek voortaan gewoon mee in je verbouwplanning. Dat scheelt uiteindelijk meer stress dan een paar honderd euro aan een QuickScan.