De meeste mensen tekenen een verbouwofferte van één A4 met "badkamer renoveren inclusief materialen: €14.500". Pas als de eindrekening €18.000 wordt, begint het zoeken. Wat stond er dan precies in die offerte? Niet genoeg. Dit is wat er altijd in moet staan, vóórdat je tekent.
Gespecificeerde posten, geen totaalprijs
Een offerte is niets waard als er alleen een eindcijfer instaat. Elke verbouwing bestaat uit losse onderdelen: sloopwerk, elektra, loodgieterwerk, tegelwerk, stukadoorwerk, schilderwerk, afvoer van puin. Die moeten allemaal apart worden opgenomen.
Waarom dat zo belangrijk is: zodra er meerwerk ontstaat, kun je alleen discussiëren als je weet wat het oorspronkelijke werk precies inhield. "Bijbetalen voor de extra leidingen" klinkt redelijk totdat je beseft dat loodgieterwerk nooit apart in de offerte stond. Dan staat je aannemer sterk en jij zwak.
Vraag je aannemer expliciet om een gespecificeerde offerte met aparte regels per werkvak. Weigert hij dat, of zegt hij dat hij "altijd zo werkt" - dan weet je genoeg. Iemand die zijn prijzen niet wil uitsplitsen, heeft daar een reden voor.
Materialen en arbeid op twee aparte regels
Een goede offerte splitst arbeidskosten van materiaalkosten. Dat klinkt als een technisch detail, maar het vertelt je veel over de eerlijkheid van de prijs. Staat alles bij elkaar in een pot, dan kun je niet controleren of de marge op de materialen reëel is.
Sommige aannemers rekenen 20 tot 30 procent marge op de materialen die ze zelf inkopen. Dat hoeft geen probleem te zijn, maar je wilt het weten. Soms is het gunstiger om de materialen zelf te bestellen en de aannemer alleen de uurprijs te laten berekenen. Of misschien wil je juist dat hij alles regelt, maar dan wil je weten wat je daarvoor extra betaalt.
Vraag bij twijfel: "Wat zijn de materiaalkosten als ik ze los zou bekijken?" Een eerlijk aannemer antwoordt zonder moeite.
Een planning met concrete data
"Wij beginnen in september" is geen planning. Een offerte moet minimaal bevatten:
- De verwachte startdatum
- De verwachte einddatum
- Tussenmijlpalen bij grotere projecten, zoals ruwbouw klaar of installaties afgerond
- Een clausule over wat er gebeurt als die data niet worden gehaald
Dat laatste punt laten de meeste aannemers weg. Begrijpelijk, maar niet acceptabel. Spreek af: bij overschrijding van meer dan twee weken zonder geldige reden ontvang je een korting op de volgende betaaltermijn, of mag je de betaling opschorten. Geen sanctie betekent dat vertragingen geen gevolgen hebben voor de aannemer, maar wél voor jou.
Heb je je verbouwing al in de planning gezet? Lees ook hoe je rekening houdt met de bouwvakverdeling om onverwachte gaten in de planning te voorkomen.
Het betalingsschema
Betaal nooit alles vooraf. Maar betaal ook niet alles achteraf, want dan staat de aannemer na de laatste factuur al bij zijn volgende klant en ontbreekt de druk om je project netjes af te ronden. Een goed betalingsschema ziet er globaal zo uit:
- 10 tot 20 procent bij ondertekening
- 30 tot 40 procent bij aanvang of na de sloopfase
- 30 tot 40 procent op een concreet tussenpunt
- 10 tot 15 procent bij oplevering en goedkeuring
De precieze verdeling hangt af van de grootte van de klus. Punt is: elke betaling hangt aan een mijlpaal, niet aan een datum of een weeknummer. "Wij sturen de volgende factuur in week drie" is geen mijlpaalgestuurd schema. Koppel elke betaling aan iets dat je kunt zien en controleren.
De meerwerk-clausule
De meerwerk-clausule is de meest onderschatte zin in een verbouwovereenkomst. Sommige aannemers schrijven: "Meerwerk wordt bij melding verrekend." Dat klinkt redelijk, maar het betekent dat zij bepalen wanneer iets meerwerk is en dat jij achteraf een factuur ontvangt zonder dat je vooraf akkoord hebt gegeven.
De formulering die je wilt: meerwerk wordt alleen uitgevoerd na schriftelijk akkoord van de opdrachtgever. Een mail of een sms telt als schriftelijk. Zo kun je nooit worden verrast door een open post. Dit is ook wat de Consumentenbond adviseert bij het inhuren van een aannemer.
Staat er in de offerte al een meerwerk-clausule zonder dit principe? Vraag dan om aanpassing vóór je tekent. De meeste aannemers gaan daar gewoon in mee.
Ben je al midden in een verbouwing? Lees dan ook wanneer je een meerwerkfactuur mag weigeren.
Drie offertes vergelijken gaat pas werken als je dit regelt
Als je meerdere aannemers laat offreren, zul je zien dat de offertes zelden op dezelfde manier zijn opgebouwd. De één rekent tegelwerk op uurbasis, de ander per vierkante meter. De één neemt puinafvoer mee, de ander niet. Vergelijken heeft dan geen zin.
Wat wél werkt: geef alle aannemers precies dezelfde beschrijving van het werk, bij voorkeur met een schets of een korte specificatie op papier. Vraag ze allemaal om op dat document te offreren. Dan vergelijk je echt hetzelfde werk aan dezelfde prijs.
Kost je één avond om te maken. Levert je helder inzicht op en voorkomt het gevoel dat je appels met peren vergelijkt. En let ook op referenties: bel er minstens twee van de afgelopen twaalf maanden en vraag specifiek wat de meerwerkaanvragen waren en hoe de aannemer daarin communiceerde. Dat zegt meer dan de prijs op de offerte.