Sinds 1 april mag in een groeiend aantal Nederlandse gemeenten weer wat lange tijd vrijwel onmogelijk was, namelijk een rijtjeshuis bouwkundig opknippen in twee zelfstandige woningen. Den Haag versoepelde de regels per 1 april 2026, andere gemeenten volgen snel. Architecten zien het al terug in hun opdrachten. Mensen met een grote eengezinswoning bedenken zich nu twee keer voordat ze verkopen of verhuizen, en kiezen vaker voor splitsing. De volwassen kinderen krijgen de begane grond, ouders gaan boven wonen. Of andersom. Of je verhuurt de tweede helft. De drijfveer is bekend, want wonen is duur, ouders worden ouder, kinderen vinden niets en de woningvoorraad rekt zich pijnlijk uit.
Splitsen is iets anders dan een hospitakamer maken
Een woning splitsen is geen kwestie van een tussenwand zetten en bordjes plakken. Bij echte woningvorming maak je twee bouwkundig zelfstandige woningen, elk met een eigen voordeur, eigen meterkast, eigen sanitair, eigen keuken en een onafhankelijke vluchtroute. Dat verschilt principieel van kamerverhuur of inwoning. De ene woning kan straks worden verkocht aan een wildvreemde, dus moet alles van elkaar gescheiden zijn alsof er een gemeenschappelijke muur tussen twee buren staat. Architecten beginnen daarom altijd met dezelfde vraag, namelijk wil je verticaal splitsen, horizontaal splitsen, of opknippen tot drie eenheden waarvan er twee aan een gemeenschappelijke trap liggen.
Horizontaal of verticaal, die keuze stuurt de hele tekening
Verticaal splitsen, dus van voor- naar achtergevel, betekent twee even hoge woningen die ieder een stuk gevel houden. Lekker overzichtelijk, maar je hebt het dubbele aantal m² aan dragende muren nodig en in een smal rijtjeshuis blijft er weinig ruimte over. Horizontaal splitsen, met een onder- en bovenwoning, is in Nederland populairder. De begane grond houdt de oude tuin en de oude voordeur. Voor de bovenwoning komt er een nieuwe voordeur ernaast met een eigen trappenhuis dat strak omhoog rijst naar de eerste verdieping. Die opzet zie je in Amsterdamse straten al overal, namelijk twee deuren naast elkaar in dezelfde gevel, vaak verschillend van kleur, met huisnummers A en B. Wie liever extra ruimte boven creëert in plaats van splitst, kiest een andere route, maar voor het delen van de woning met een tweede gezin is horizontaal de logische keuze.
De vier eisen die je verbouwing maken of breken
Brandscheiding tussen de twee woningen moet wettelijk minstens 60 minuten standhouden. Voor gewone binnendeuren binnen één woning is 30 minuten genoeg, maar dat geldt hier niet, want het zijn straks twee zelfstandige woningen. In de praktijk komt er een brandwerend plafond met dubbele gipsplaat, brandwerende leidingdoorvoeringen, en soms een sprinklerlijn als de vluchtroute krap is. Geluidsisolatie is de tweede grote eis. Tussen onder- en bovenwoning vraagt het Bouwbesluit een gewogen contactgeluidisolatie van minimaal 5 dB, wat in de praktijk neerkomt op een zwevende dekvloer, een ontkoppeld plafond, of allebei. Een eigen meterkast is de derde eis, want gas, water en elektra moeten allemaal dubbel. De netbeheerder vraagt 6 tot 12 weken om twee aansluitingen te plaatsen, dus die afspraak maak je voordat je de aannemer belt. De vierde eis is een onafhankelijke vluchtroute, want vanuit de bovenwoning mag je niet door de benedenwoning naar buiten. Reken op een nieuw trapgat in de voorgevel, of een trappenhuis aan de buitenkant dat in zink of staal wordt uitgevoerd. Begroot deze posten realistisch, want de meterkasten en het tweede trappenhuis lopen makkelijk in de tienduizenden euro's.
Wat gemeenten sinds 1 april 2026 anders doen
De versoepeling per 1 april 2026 is geen landelijke wet maar een verzameling lokale herzieningen. Den Haag was de eerste grote stad die de regels openbrak. In de Haagse regeling zijn de verboden gebieden flink verkleind, het minimum oppervlak per nieuwe woning ging naar 35 m², en een tweejaarlijkse leefbaarheidsmeting bepaalt of een buurt überhaupt geschikt is voor splitsing. Andere gemeenten kijken nu naar Den Haag en passen hun verordening aan. Utrecht, Eindhoven en Amsterdam hadden al iets soepeler beleid, maar verlangen vaak hardere geluidseisen. Wat overal hetzelfde blijft is dat je na de bouw naar de notaris moet voor een splitsing in appartementsrechten, anders blijft het juridisch één huis. Pas nadat de splitsingsakte is ingeschreven bij het Kadaster heb je twee verkoopbare woningen op papier.
Wat dit betekent voor jouw rijtjeshuis
Voor wie nu twijfelt tussen verbouwen, doorverhuizen of splitsen, zorgt de versoepeling van april 2026 voor een vierde optie. Een gemiddeld jaren 70-rijtjeshuis van 130 m² past zonder problemen in twee woningen van 65 m². Een jaren 30-huis van 110 m² ligt op de grens, want na aftrek van trappenhuis en bergingen kom je richting de 35 m² ondergrens per eenheid. Wat het oplevert is een tweede woning die je verkoopt, verhuurt of aan je eigen familie geeft als mantelzorgoplossing. Wat het kost ligt tussen de €70.000 en €150.000 voor een nette splitsing, afhankelijk van de toestand van de bestaande draagstructuur en de vluchtroute. Wat je morgen doet is je gemeente bellen voordat je de architect belt, want de leefbaarheidsscore van jouw straat bepaalt of het überhaupt mag. Pas daarna ga je tekenen.