Sinds 1 april 2026 krijgt elke woning die getaxeerd wordt een officieel cijfer voor de fundering. Geen bijlage meer die een taxateur er terloops bij schrijft, maar een verplicht onderdeel van het rapport: een risicoklasse van A (laag risico) tot E (hoog risico). Voor huizenkopers is dat nieuw. Voor jou als eigenaar van een huis dat je wilt verbouwen, verkopen of simpelweg wilt laten staan zoals het is, verandert er meer dan je denkt.
Wat die risicoklasse precies betekent
De NRVT, de koepel van vastgoedtaxateurs, voerde het nieuwe model in met steun van het ministerie van BZK. De taxateur kijkt bij elke woning naar zichtbare signalen zoals scheuren, vocht en schimmel, en gebruikt daarnaast bronnen als Fundermaps om de bodem en de ouderdom van de fundering in te schatten. Krijgt je huis een klasse D of E, dan adviseert de taxateur je bijna altijd om een quickscan of een uitgebreider funderingsonderzoek te laten uitvoeren voordat de koop (of verbouwing) doorgaat.
Dat klinkt bureaucratisch, maar het heeft een praktisch gevolg. Een slechte klasse duikt nu letterlijk op in het document waarmee de bank je hypotheek beoordeelt. Een probleem dat vroeger pas opdook bij de notaris of, erger, pas na de verbouwing, ligt nu al op tafel bij de eerste bezichtiging.
Deze signalen wijzen op een kwetsbare fundering
Je hoeft geen taxateur te zijn om de eerste tekenen te herkennen. Let op:
- Scheuren in de gevel of binnenmuren, vooral als ze schuin of trapvormig lopen
- Deuren en ramen die plotseling klemmen, zonder dat je iets aan het hout hebt veranderd
- Vloeren die merkbaar verzakken of een vloer die niet meer waterpas ligt
- Kieren tussen kozijnen en metselwerk die groter worden
- Een muffe, rottende geur uit de kruipruimte, vaak een teken van paalrot
Paalrot ontstaat meestal doordat het grondwaterpeil daalt: houten funderingspalen die droog komen te staan, rotten. Bodemdaling in klei- of veengebied en lange droge periodes versnellen dat proces. Dit is niet alleen een probleem voor oude grachtenpanden in Amsterdam. Huizen uit de jaren vijftig tot zeventig op een houten paalfundering lopen in grote delen van het land risico, zeker als de tuin de laatste jaren opvallend is ingezakt of als een regenpijp al jaren een beetje lekt bij de fundering.
Twijfel je? Een quickscan bestaat uit een visuele inspectie, scheurmeting en waterpasmeting en kost een fractie van een volledig onderzoek. Pas bij een slechte uitslag ga je door naar sondeerwerk en een paleninspectie.
Je opstalverzekering springt hier niet bij
De verwachting dat een verzekering dit wel oplost, klopt niet. Het Verbond van Verzekeraars heeft herhaaldelijk bevestigd dat schade aan de fundering buiten de dekking van een standaard opstalverzekering valt. Dat geldt ook als de oorzaak droogte of een dalend grondwaterpeil is. Dezelfde onduidelijkheid speelt trouwens breder: lees ook waarom je opstalverzekering je verbouwing niet dekt als je toch al van plan was te gaan klussen. Funderingsherstel moet je dus vrijwel altijd uit eigen zak of via een lening financieren, en dat loopt al snel in de tienduizenden euro's.
Wat een slechte fundering met je verkoopwaarde doet
Onderzoek van NVM en ABN AMRO laat zien dat woningen met een gemelde slechte fundering gemiddeld meer dan 60.000 euro minder waard zijn dan vergelijkbare huizen zonder dat probleem. Andere cijfers wijzen op een gemiddeld 12 procent lagere verkoopwaarde bij een slecht funderingsrapport. Dat raakt ook de logica achter verbouwen: een uitbouw levert normaal meer waarde op dan een nieuwe keuken, maar die rekensom gaat niet op als de fundering eronder eerst honderdduizenden euro's aan herstel vraagt. Wie gaat verbouwen zonder de fundering te checken, loopt het risico straks met een prachtige aanbouw op een huis te zitten dat niemand wil kopen.
Wat de overheid inmiddels wel en nog niet regelt
Het kabinet maakte eind augustus 2026 bekend dit jaar 20 miljoen euro extra te storten in het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, zodat eigenaren die geen gewone hypotheek voor funderingsherstel kunnen krijgen alsnog aan financiering komen. Volgens de Rijksoverheid kan het aantal gebouwen met funderingsschade de komende jaren oplopen tot 425.000, en binnen 25 jaar zelfs tot 780.000. Platform Slappe Bodem, dat gemeenten met funderingsproblemen vertegenwoordigt, vindt dat er nog altijd te weinig geld en te weinig snelheid in de aanpak zit. Voor jou als individuele eigenaar betekent dit vooral: er komt op termijn meer steun, maar reken er nog niet op voor je eigen dossier. Check bij je gemeente of er een lokale regeling loopt, want sommige gemeenten (zoals delen van Groningen) hebben al een eigen subsidiepot, in tegenstelling tot de meeste andere regio's.
Zo'n aanvraag kost tijd, en als er onverwacht iets misgaat met de aannemer die het herstel uitvoert, wil je dat ook kunnen opvangen. Lees in dat geval wat je kunt doen als je aannemer failliet gaat voordat je een opdracht geeft voor funderingswerk.
Dit doe je voordat je verder verbouwt of verkoopt
Vraag bij een volgende taxatie altijd actief naar de funderingsrisicoklasse, ook als je niet verkoopt maar alleen een nieuwe hypotheek of bouwdepot aanvraagt. Herken je een van de signalen hierboven in je eigen huis, laat dan eerst een quickscan uitvoeren voordat je geld steekt in een uitbouw, nieuwe keuken of dakkapel. Een paar honderd euro aan onderzoek nu voorkomt dat je over twee jaar een scheur in je nieuwe aanbouw ziet verschijnen, met een rekening die een stuk hoger uitvalt dan die van de scan.
Bron bij de genoemde cijfers: rijksoverheid.nl, steun voor eigenaren bij funderingsschade.