De mythe van twintig jaar garantie
Veel mensen denken dat de wet een aannemer verplicht om jarenlang voor gebreken op te draaien. Dat is een misvatting. Een aannemer geeft alleen garantie als je dat vooraf hebt afgesproken, in het contract of in de algemene voorwaarden. Zonder die afspraak sta je met lege handen zodra er iets misgaat.
Wat wel overeind blijft, is de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. Komt een fout pas na de oplevering aan het licht en is die fout toe te rekenen aan de aannemer, dan blijft hij daarvoor verantwoordelijk. Het verschil met garantie is subtiel maar belangrijk: garantie is een extra toezegging, aansprakelijkheid is een wettelijk vangnet dat alleen werkt als jij kunt aantonen dat de aannemer de fout heeft gemaakt.
Wat de Wkb sinds vorig jaar verplicht
Sinds 1 juli 2024 valt ook verbouw onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Die wet regelt drie dingen die je positie als opdrachtgever sterker maken. Ten eerste moet de aannemer je vooraf informeren over zijn verzekering tegen faillissement en tegen schade of gebreken. Ten tweede blijft hij aansprakelijk voor fouten die aan hem toe te rekenen zijn, ook als je die pas later ontdekt. Ten derde mag je vijf procent van de aanneemsom laten opschorten bij de notaris, die betaalt de aannemer pas uit zodra jij bevestigt dat de gebreken zijn opgelost. Voorheen ging dat bedrag vaak automatisch naar de aannemer bij oplevering.
De Rijksoverheid legt uit dat deze wet stapsgewijs wordt ingevoerd en dat de opdrachtgever daardoor meer grip krijgt op de kwaliteit van het werk. Voor jou betekent dit vooral dat die vijf procent bij de notaris een echt onderhandelingsmiddel is, maar alleen als je dat vooraf in het contract vastlegt. Sta dus niet toe dat een aannemer het volledige bedrag meteen bij oplevering wil ontvangen.
Het opleveringsmoment is je enige kans
Hier gaat het vaak mis. Zodra je de aannemer bedankt, een rondje door het huis maakt en tevreden knikt, ben je in feite klaar met het project. Gebreken die je op dat moment redelijkerwijs had kunnen zien, worden daarna je eigen verantwoordelijkheid. Dat geldt ook als je het druk had, moe was van de verbouwing, of gewoon blij dat het klaar was.
De oplevering is geen formaliteit. Het is het enige moment waarop je nog volledige onderhandelingspositie hebt. Zeg je "tevreden" of teken je een opleveringsformulier zonder voorbehoud, dan verschuift de bewijslast naar jou: jij moet dan aantonen dat een gebrek er al was en niet later is ontstaan.
Wil je ook weten hoe dit soort onduidelijkheden tijdens de bouw zelf ontstaan? Lees dan ons artikel over meerwerk voorkomen, want onduidelijke afspraken tijdens de verbouwing leiden vaak precies tot de geschillen die je bij de oplevering wilt vermijden.
Wat je vastlegt tijdens de rondgang
Loop samen met de aannemer door elke ruimte en schrijf op wat je ziet: een deur die niet goed sluit, een kier bij een kozijn, een stopcontact dat nog aangesloten moet worden. Maak foto's met datum erbij. Vraag de aannemer om het opleveringsrapport samen te ondertekenen, met een concrete datum waarop de laatste punten worden afgerond.
Zet ook op papier wat er gebeurt als die datum wordt overschreden. Een aannemer die daar moeilijk over doet, geeft je meteen een signaal over hoe hij verder met je omgaat. Twijfel je aan de kwaliteit van het werk zelf, dan is het slim om vooraf te weten waarop je moet letten. In dit artikel over signalen van een slordig verbouwd huis staan de punten die bij een rondgang het vaakst over het hoofd worden gezien, van scheve tegelvoegen tot haastig afgewerkte kitranden.
Als de aannemer toch niet luistert
Reageert de aannemer niet op je opleveringspunten, stuur dan een aangetekende brief waarin je hem in gebreke stelt en hem een redelijke, haalbare termijn geeft om alles af te ronden. Gebeurt er nog niets, dan kun je naar de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw, een laagdrempeliger alternatief voor de kantonrechter. De behandeling kost je ongeveer 260 euro, en dat bedrag krijg je terug als je gelijk krijgt.
Dit soort procedures voelt vervelend, maar is precies waarom die vijf procent bij de notaris zo waardevol is: het drukmiddel houdt de aannemer scherp, ook als je uiteindelijk toch naar een commissie of rechter moet. Ging de aannemer trouwens al eerder in de problemen tijdens het project? Dan speelt er nog een ander scenario. Lees wat er gebeurt als je aannemer failliet gaat, want de bescherming die je daar nodig hebt, verschilt van een gewoon opleveringsgeschil.
Dit doe je morgen voordat je de sleutel omdraait
Plan de oplevering niet aan het einde van een lange, vermoeiende dag. Neem er de tijd voor, loop met een lijst het huis rond en durf "nog niet akkoord" te zeggen als iets niet klopt. Die paar ongemakkelijke minuten bepalen of je de komende jaren met een gebrek blijft zitten, of dat de aannemer nog verplicht is om het op te lossen. Een verbouwing is pas echt klaar als het papierwerk dat bevestigt, niet als de laatste steiger de tuin uit rijdt.